서울의 연립·다세대주택 시장이 다시 꿈틀거리고 있다. 아파트값이 급등하면서 상대적으로 저렴한 비아파트로 수요가 이동하는 가운데 정부가 건축 규제를 풀고 청년층을 대상으로 정책금융까지 지원하면서다. 서울시의 신속통합기획과 모아주택 등 정비사업 활성화 정책도 이어지면서 노후 빌라를 사들여 재개발 이후 아파트 입주를 노리는 이른바 ‘몸테크’도 다시 주목받고 있다. 다만 모든 빌라가 투자 대상으로 바뀌는 것은 아니다. 아파트보다 환금성이 떨어지고 가격 상승 폭도 제한적이어서 ‘싸게 사는 것’보다 개발 가능성이 있는 곳을 고르는 것이 중요하다는 게 전문가들의 지적이다. 불편 감수 노후주택 살며 개발 기대 2분기 서울서 1.1만건 거래 5조 육박 정부 ‘비아파트 살리기’ 전방위 지원 실제로 올해 2분기 서울 연립·다세대주택 시장은 뚜렷한 회복세를 보였다. 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 2분기 서울 연립·다세대주택 매매 거래량은 1만 1536건, 거래 금액은 4조 9346억 원으로 집계됐다. 거래량은 전 분기보다 11.7%, 거래 금액은 12.1% 증가했다. 지난해 2분기와 비교하면 거래량은 24.4%, 거래 금액은 31.1% 늘었다. 거래량은 2021년 3분기 이후, 거래 금액은 2021년 2분기 이후 가장 많았다. 전 분기 대비 거래량 증가율은 노원구가 43.9%로 가장 높았고 강북구 42.5%, 도봉구 38.4%, 금천구 35.5%, 구로구 32.9% 등이 뒤를 이었다. 거래 금액도 노원구 61.1%, 도봉구 59.3%, 강북구 56.4%, 금천구 44.5%, 중랑구 43.6% 등 외곽 지역을 중심으로 크게 늘었다. 아파트값이 크게 오른 상황에서 실수요자와 투자자들이 상대적으로 진입 가격이 낮은 비아파트로 눈을 돌린 결과로 풀이된다. 아파트 한 채를 사기에는 자금이 부족한 2030세대가 빌라를 선택하고 향후 재개발을 통해 아파트를 받을 수 있는 지역을 찾아 나서는 수요도 늘고 있다. 정부 정책도 이런 흐름에 힘을 보태고 있다. 8·13 주택 신속공급 방안에 따라 정부는 2030년까지 수도권에서 오피스텔을 포함한 일반 주택 13만 가구 착공을 지원한다. 모바일 오리지날야마토연타예시 다세대·다가구주택의 건축면적 제한은 현행 660㎡에서 1000㎡ 미만으로 확대하고 다가구주택 층수 제한은 3개 층에서 4개 층 이하로 완화한다. 정부는 같은 대지에서 한 층을 더 올릴 경우 가구 수가 약 33% 늘어날 것으로 예상했다. 일조 규제도 완화한다. 높이 10~17m 부분은 인접 대지에서 5m만 띄우도록 해 건물 상층부의 활용도를 높인다. 다세대·다가구주택 건설 자금 대출 한도는 7000만 원에서 9000만 원으로 높이고 금리는 연 3.5%에서 3.2%로 낮춘다. 수요자 측에도 지원책이 나온다. 금융위원회는 2027년 1월부터 청년미래보금자리론을 출시할 예정이다. 생애 최초 주택 구입 청년 가운데 만 39세 이하, 소득 7000만 원 이하인 경우 4억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 비아파트에 주택담보인정비율(LTV) 최대 80%를 적용한다. 2025년 청년층 보금자리론 공급의 97%가 아파트 구입에 활용된 만큼 정책금융을 통해 빌라·오피스텔 등으로 수요를 넓히겠다는 취지다. 노원 등 외곽 중심으로 젊은층 몰려 층수·일조규제 풀고 대출 지원 강화 양재·논현·삼전, 금천·구로구도 주목 문제는 빌라가 아파트처럼 움직이지 않는다는 .이다. 아파트는 같은 단지에서 거래가 반복돼 가격 비교가 쉽지만 빌라는 준공 연도와 토지 지분, 도로 접면, 층수, 주차장 등에 따라 가격 차이가 크다. 거래가 적어 적정 가격을 판단하기도 어렵다. 아파트값이 급등하는 국면에서도 오피스텔은 상승 폭이 제한적이고 연립·다세대주택은 그보다 더 낮은 경우가 많았던 이유다. 따라서 이번 규제 완화가 빌라 전체를 시세차익형 자산으로 바꾸는 계기가 될지는 미지수다. 오히려 ‘빌라 투자’가 아니라 ‘재개발 가능성이 있는 토지에 대한 투자’라는 관。으로 접근해야 한다는 분석이 나온다. 토지거래허가제에서도 아파트와 빌라의 차이가 있다. 현재 서울 전역 아파트에 적용되는 토지거래허가구역에서는 일반적인 연립·다세대주택이 아파트와 달리 일률적으로 허가 대상에 포함되지 않는다. 따라서 아파트 토허구역 안에서도 일반 빌라는 상대적으로 거래가 자유로운 편이다. 릴게임양귀비 다만 신속통합기획 주택 재개발 후보지나 모아타운 대상지처럼 별도로 토허구역으로 지정된 곳은 다르다. 이 경우 연립·다세대주택도 허가 대상이 될 수 있다. 투자자 입장에서는 ‘빌라는 토허제에서 자유롭다’고 생각하기보다 해당 지역이 어떤 목적으로 토허구역에 지정됐는지 확인하는 것이 중요하다. 가장 중요한 것은 정비사업 가능성이다. 서울시는 신속통합기획을 통해 노후 저층 주거지를 아파트 중심의 새로운 주거 단지로 바꾸고 있다. 올해 7월 기준 서울 전역의 신속통합기획 대상지는 309곳이며 이 가운데 191곳의 기획이 완료됐다. 기획 완료 대상지의 70%인 141곳은 이미 정비구역 지정까지 마쳤다. 정비사업의 속도를 높이기 위한 제도 개선도 이어지고 있다. 서울시는 신속통합기획을 통해 후보지 선정부터 준공까지 걸리는 기간을 기존 평균 18.5년에서 약 12년 수준으로 줄이는 것을 목표로 하고 있다. 여기에 여당과 정부는 500가구 이하 정비사업의 신속한 추진을 위해 기초자치단체장의 인허가 권한을 확대하는 방안도 추진하고 있다. 소규모 정비사업의 인허가 속도가 빨라지면 노후 빌라 밀집 지역의 사업성에도 영향을 줄 수 있다. 다만 후보지 선정만으로 사업이 확정되는 것은 아니다. 사업 단계와 권리산정기준일, 토허구역 지정 여부, 조합원 분양 자격 등을 함께 살펴야 한다. 강남권에서는 상대적으로 비아파트 가격이 높은 만큼 단순한 가격 상승보다는 향후 고급 주거지로 변모할 가능성이 있는 저층 주거지를 보는 것이 적절하다. 서초구 양재동은 양재역 일대의 교통 및 업무시설 접근성이 뛰어나고 강남권이라는 입지 자체가 강。이다. 다만 토지 가격이 높은 만큼 초기 매입 가격과 토지 지분을 꼼꼼히 따져야 한다. 송파구에서는 삼전동과 석촌동이 관심 지역이다. 잠실 생활권을 공유하면서도 아파트보다 상대적으로 낮은 가격으로 진입할 수 있는 저층 주거지가 남아 있다. 정비사업이 현실화될 경우 잠실권 고급 주거 단지와 연계된 주거지로 변모할 가능성이 있다. 강남구에서는 논현동과 개포동도 관심 대상이다. 특히 논현동은 강남 도심의 업무·상업시설과 가깝고 저층 주거지가 남아 있어 정비사업 가치가 부각될 수 있다. 다만 이들 지역은 이미 토지 가격이 높아 ‘싸게 사서 크게 오르는’ 투자보다는 토지 지분과 사업성을 봐야 한다 바다이야기 게임 다운로드 . 초기 투자 금액을 낮추려는 투자자라면 외곽 지역이 현실적인 선택지가 될 수 있다. 금천구는 대표적인 저평가 지역이다. 시흥동과 독산동 일대에서 모아타운과 신속통합기획 등이 추진되고 있어 정비사업 기대감도 있다. 구로구도 주목할 만하다. 구로동 466 일대는 신속통합기획을 통해 최고 40층, 약 1500가구 규모의 주거 단지로 탈바꿈할 예정이다. 용도지역을 최대 2단계 상향하고 사업성 보정계수 2.0을 적용해 사업성을 높였다. 은평구는 갈현동 510-1 일대가 신속통합기획 후보지로 선정됐고 광진구 구의동 32 일대도 후보지로 선정됐다. 광진구는 주민 동의율이 73%에 달했다. 동작구도 눈여겨볼 만하다. 2분기 연립·다세대주택 거래 회전율이 1.71%로 광진구 1.73%에 이어 서울에서 두 번째로 높았다. 실제 투자 수요가 움직이고 있다는 의미다. 싸다고 무턱대고 투자했다가는 낭패 입지·사업성·진행단계 등 파악 필수 대지지분따라 개발 이후 가치 달라져 역세권 유망 지역 선별 접근 바람직 결국 빌라 투자도 가장 중요한 것은 좋은 물건을 얼마나 잘 골라 싸게 사느냐에 있다. 특히 대지 지분이 중요하다. 같은 3억 원짜리 빌라라도 대지 지분이 10㎡인 물건과 30㎡인 물건은 재개발 과정에서 가치가 크게 달라질 수 있다. 도로 접면, 정비사업 구역 포함 여부, 권리산정기준일, 조합원 분양 자격 등을 확인해야 한다. 전세가율도 체크 대상이다. 2분기 서울 연립·다세대주택 평균 전세가율은 60.8%였다. 전세를 활용해 초기 자금을 줄일 수 있지만 전세보증금 반환 위험까지 감안해야 한다. 월세 거래 비중도 61.4%에 달해 과거처럼 전세 레버리지에만 의존한 투자도 쉽지 않다. 그만큼 투자에 주의가 필요하다는 지적이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “현재 용적률 상향에 대한 기대감이나 정책·세금 등의 측면에서 재개발이 매력적인 상황은 맞다”면서도 “사업이 속도를 내거나 최소한 구역 지정이 된 것들이 아닌 조만간 될 것이라는 입소문만으로 프리미엄이 형성되는 것도 많아 선별해서 볼 필요가 있다”고 조언했다. 특히 최근 신축 요건이 완화됨에 따라 오히려 노후도가 깨지면 구역 지정이 해제될 가능성도 지적했다. 남 연구원은 “사업성이 나오는 곳, 역세권 등을 중심으로 접근해야 한다”고 강조했다. 속통합기획 후보지로